Как правильно проверить земельный участок перед покупкой в 2025: полный чек-лист

1. Проверка права собственности продавца

Закажите выписку из ЕГРН через Росреестр или госуслуги. Смотрите раздел «Права и ограничения» – там указаны владелец и тип права. Номер документа о госрегистрации напрямую продавца. Если собственников несколько – сделка требует их всех.

2. Пошаговая проверка обременений через ЕГРН в 2025

1. Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах. 2. Проверьте разделы «Ограничение прав/обременения» и «Сведения о возражении». Современный бланк выписки часто содержит графы для арестов, ипотек, сервитутов и аренд сроком больше года.

3. Поиск ограничений по ЗОУИТ

Объекты культурного наследия или природные территории часто имеют охранные зоны. Помогут два пути: 1) Публичная кадастровая карта (слои «ЗОУИТ» и «Охрана окружающей среды»). 2) Выписка из ЕГРН о ЗОУИТ Росреестра, где могут быть тайные ограничения.

4. Определение категории земель и ВРИ

Категорию (земли населенных пунктов, сельхозназначения и т.д.) и разрешённое использование (ИЖС, ЛПХ, дачное строительство) проверяйте в выписке ЕГРН раздел «Категория земель» и «Вид разрешённого использования». Соответствует ли ИЖС вашей цели? Если нет – перевод сложен. В 2025 году действует № 217-ФЗ, требующий перевода дачных земель под жилье при стройке дома.

5. Правила строительства на ИЖС и СНТ

На участке ИЖС можно строить дом не выше 20 м и 3 этажей, с отступами от границ (минимум 3 метра) по СП 53.13330.2019. На СНТ после 2019 года также разрешены жилые дома, но их технически сложнее оформлять в собственность. Разницу в налогах и подключении коммуникаций стоит уточнить местной администрацией.

6. Срок действия выписки ЕГРН для сделки

Юридически данные в выписке актуальны на момент ее выдачи Росреестром. Для сделки купли-продажи нотариусы и банки в 2025 чаще просят документ не старше 30 дней. Новые записи могут появляться через несколько минут после оформления.

7. Физический осмотр: что искать

1. Сырость и ямы могут говорить о подтоплении. 2. Кабели или столбы – о сервитутах. 3. Уточните у соседей о том, были ли споры по границам и проходят ли коммуникации под участком. 4. Проверьте подъездные пути зимой и летом.

8. Проверка границ и споры с соседями

1. Сравните фактические заборы схемой в выписке ЕГРН. 2. Если есть расхождения – закажите вынос границ в натуру у кадастрового инженера. 3. Межевые споры решаются в суде на основе документов, а не слов. Знание точек поворотных участка снизит риски на 80% по статистике Росреестра, 2024.

9. Проверка инженерных коммуникаций

1. Запросите техусловия на подключение в водоканале и энергосетях (уточните сроки и стоимость). 2. Осмотрите ближайшие колодцы лично. 3. Отсутствие канализации в селе часто законно, но уточните у администрации перспективы.

10. Типы обременений земельного участка

Самые частые ограничения: арест (из-за долгов), аренда, сервитут (право прохода или прокладки труб), ипотека. Снятие ареста требует погашения долга. Процедура такая: 1. Обратитесь с заверенным договором купли-продажи к кредитору/судебному приставу. 2. Получите решение о снятии ограничения на сделку.

11. Анализ экологических рисков

Проверьте: 1. Карта зон затопления Росгидромета. 2. Проект планировки территории на сайте администрации. 3. Росприроднадзор выдает выписки о радиации или загрязнении почвы по адресу. Обычные замеры воды из колодца бывает достаточно.

12. Как избежать мошенничества

1. Сверьте паспорт продавца с данными ЕГРН. 2. Проверьте историю собственника (если участок несколько раз перепродавался за год – насторожитесь). 3. Никогда не передавайте деньги без договора, регистрируемого в Росреестре. 4. Проверьте нет ли у продавца долгов по суду с помощью сервиса ФССП.

13. Проверка кадастрового паспорта

Кадастровый паспорт теперь является частью выписки ЕГРН. Он может показывать неточности. Смотрите: 1. Соответствие старого паспорта новым данным. 2. Перекрытие границ смежных участков. Просто запросите актуальную выписку через Росреестр или МФЦ за 300-900 рублей.

14. Оценка инфраструктуры и доступности

Проблемные моменты после покупки: отсутствие асфальта в СНТ или маршрутки только до 18:00. Просто поезжайте на участок в час пик и вечером. Школы и поликлиники проверяйте по сайту администрации – план их строительства может не совпадать с рекламой.

15. Аренда у муниципалитета в 2025

Муниципальная аренда дает право владения на 3-49 лет (для ИЖС). Покупка участка в аренде имеет риски: 1. Собственник – муниципалитет, а не арендатор. 2. Продать можно лишь арендные права. Требуйте договор аренды и разрешение администрации на продажу.

16. Проверка документов продавца

Просите нотариальную копию паспорта и его ИНН. Проверьте: 1. Совпадает ли его ФИО в договоре и ЕГРН. 2. Не является ли продавец недееспособным (запрос на сайте суда). 3. Если это наследник – сверьте свидетельство нотариуса.

17. Как проверить налоги и долги за землю

1. Налог – запросите справку в ФНС (указывает земельный долг). 2. Пени – проверьте задолженность по участку через сервис Картотека Арбитражных дел. Если продавец не платил налог, он останется должником. Долг не исчезает автоматически после сделки.

18. Карты опасных зон для участка

Поможет: 1. Сайт МЧС РФ с картами сейсмичности и оползней. 2. Карта подтоплений Росгидромета покажет что было подтоплено год назад. 3. Геопортал Минприроды содержит данные о карстах и эрозии почв. Это открытые карты.

19. Санитарные и охраняемые зоны

Выписки о СЗЗ дают Роспотребнадзор или местная администрация. Их наличие, например, возле завода, может запретить жилое строение. Опасности: 1. Ветсанзона рядом со скотомогильником. 2. Ограничение по высоте зданий около аэропорта.

20. Фактические границы не совпадают с кадастровыми

Если заборы не совпадают с планом ЕГРН: 1. Получите от соседей расписку об отсутствии претензий к текущим границам. 2. Через суд устанавливайте новый межевой план. Помните: технические погрешности в 10% случаются часто и устраняются через кадастрового инженера за 15 000–30 000 рублей.